満室?永遠に無理でしょ!現地調査でわかった不動産投資に向かない物件の特徴

現地調査で分かった不動産投資に向かない物件 サラリーマン大家の不動産投資

アパート投資の1棟目の選択ミスは不動産投資にとって致命傷

不動産投資は融資(借金)の額が大きいために、最初の一棟目の選定がとにかく大事!

ここで失敗しては、後々物件を増やして行くことが難しい=投資失敗である。

不動産投資をわかりやすく言えば、

賃料から物件のローンと管理費や税金などの必要経費を抜いた残りのお金(キャッシュフロー)を貯めて、さらに次の物件のローンを借りる際の手数料や頭金に当てつつ、どんどん物件の数を増やして行く投資方法である。

そのため、最初の一棟目で満室にならない物件をつかむと、

キャッシュフローが出ない→利益がいつまでもたまらない。

そこからさらに手出しのないトントンの入居ラインを下回れば、大家自身のサラリーや貯金から物件のローン返済と必要経費の支払いをしなければいけなくなる。

それができなくなったらジ・エンド。

苦労して手に入れた物件は銀行に召し上げられ、売却額との差額で残ったローンは、そんな状態であっても自腹で払い続けなければならない。

不動産投資初心者である我が家の買いの進め方

だから絶対に!最初の物件の選定を間違ってはいけないのだ

我が家のような初心者大家の場合、大きく儲かる香りのする物件をやみくもに求めるよりも、確実に満室にできるという確信の持てる物件をまず手に入れるべき。

一棟目から大儲けできる物件が手に入る人は、リスキーな条件の中古物件を安く手に入れて、高収益に仕立て上げる才覚のある人。初心者サラリーマン大家が真似をするのは大やけどの元である。

そこで我が家は2018年から2019年の市況において、最初はそこそこの利回り(7%後半から8%あたり)で、最低でも今後10年は安定して入居付けができるアパートを狙うという方針を立てた。

現にそうやって大儲けはできないが大きな損もしない “堅い” 物件を求めて吟味を重ね、3年もの長すぎる春(笑)を経て、アパート2棟を法人で満室経営するという、リーマン不動産投資家として最初のステップを登ることができた。

満室経営の敵!投資の初期で手を出してはいけないNG物件はコレ!

今日はそんな我々がこれまで見てきた数々の物件の中で、

「これは絶対満室にならないやろ!」と、現地調査の場で思わずツッコミたくなった物件の特徴をいくつか挙げてみたい。

不動産投資で泣きを見たくないなら、これから挙げるような場所にある物件には手を出さないでください。

崖や急斜面の下になる物件(急傾斜崩落危険区域など)

今住んでいるK県は坂の多い街が多い。

夫と現地調査に行った安い新築、あるいは築浅の投資用アパートの多くが崖や急斜面の下に位置していた。ストリートビューで住所を検索すれば事前にわかることも多いが、私道に面した土地だとその周辺まで詳しく見ることができない。

そのため現地に行ってビックリ、ということがこれまで多々あった。

このパーターンで衝撃だったアパートは、車の入れない細い坂道の入り口に「急傾斜崩落危険区域」の看板がドドン。

その上には見上げるような高さの崖がそびえており、ビクビクしながら坂道を歩いていくと、道を挟んで崖と反対側に目的のアパートが建っていた。

地盤に不安がありあまる

地盤に不安がありあまる

この時点で「ないな」とは思っていたが、駄目押しで背の高い草の陰に隠れて暮石の倒れた古いお墓ハケーン。

私の顔が引きつったのを見逃さなかったのか、

不動産営業マン「この辺の地主さんの代々の墓だそうで。地震で少しづつずれて倒れちゃったんでしょうね(冷静)。」

自分「あぁー、なるほど、ずれちゃんたんですね〜。地震多いですしね〜。」

 

 

・・・?

それ、完ん全んっ、ヤバいやつ‼︎

暮石が倒れたり傾いたりするって、どんな土地⁇

崖の下+ゆるい地盤+墓ビューで完全にアウトです。

倒れた暮石

アパートの向かいに倒れた暮石の借景

おまけにアパートの周囲になぜか猫よけのトゲトゲみたいなプラスチックが魔除けの呪文のようにあちこち置かれている(笑)。

「あ、猫の被害で困ってるんだ」っていうのが丸わかりw

このアパートは築2年くらいしか経っておらず、オーナーさんの手放す理由を念のため営業さんに聞いてみると、

「実家に帰ることになったので、遠隔のアパート経営では丹精込めて育てた自慢の植栽のメンテナンスができなくなるのが辛いから」とのこと。

・・・えーっと。もっと辛いポイントあると思いますよ。

撤収!

通り道に鬱蒼と茂った木が覆いかぶさる、「生きて帰れる気がしない」私道物件

この物件は、取引銀行の事前審査で、

「融資OKなエリアからは外れているが、局所的に人気のある駅なので融資できます」との確約を得て見学に行ったもの。

竣工前のアパート用地で、以前は個人宅が建っていたらしい。最寄駅の繁華街とは反対方向の高台に位置しており、グーグルマップで見ると、件の土地は戸建てエリアのどん詰まり。

周囲になにもなさそうなので、

自分「人の集まる場所とは反対のエリアだし、坂だし、周りにコンビニもないからダメじゃない?」

夫「でも銀行が融資出してくれるっていうし、利回りもいいから見に行ってみようよ」

と、なかなか譲らない。

まあ、営業さんもついてこないし、休みの日のお出かけ気分で行ってみようということになった。

駅を出て、駅前の賑わいとは背を向け、山側のエリアに歩いて向かう。駅の横にコンビニがあるのだが、ここで買い逃したらアパートまでは何もない。

踏切をわたり、グーグルマップ頼りでスマホ片手に閑静な住宅街の中を進む。

最初こそ、

「うわー、この家の門構えすごーい。日本家屋って感じでいいねー。」

などと高級住宅ウォッチングを楽しんでいたのだが、最初の角を曲がったところで、だんだん家の数がまばらに。

比較的平坦な一部高級住宅エリアから、山を削って分譲されたエリアに変わる頃、道が車一台通るのがやっとというほどの狭さになり、息が上がるほどに斜面もキツくなってきた。

そこで景色が一変。我々が歩いてきた駅までの景色は、山で完全に塞がれた。

急峻な山の断面から背の高い木々が小道に覆いかぶさるように生え、草も道側に倒れかかるほどに大きく成長。舗装にもひび割れが目立っていた。

ひび割れた舗装

初秋の午前中の出来事で、この日は晴天だったというのに、目の前に伸びる小道は鬱蒼と暗い。

街中の私道と違い、山に面した私道の土地を所有することの問題点が目の前に広がっていた。

今ここで土砂崩れが起こったら、下に降りる道は絶たれてしまうだろう。

 

入居者さん(特に女性)がこの道を歩いてアパートまで帰る姿がまったく想像できなかった。

 

賃貸の内見なら、この道に差し掛かった段階で「やめます」とお断りするレベル。

はっきり言って、絶対買わないからもう帰りたかったが、夫といえば、

「そうかな、そんなに怖いかなー?」

と、まだ高い利回りに目が眩んでいる模様。

とにかくここに長居する気にもなれず、速攻山を降りて駅前の賃貸業者さんにヒアリング。

聞けばやはり、道が細くなったあたりまでがギリギリ賃貸需要があるエリアで、その手前の地域でさえ、現在進行形で賃貸付けが難航している中古アパートがあるということだった。

懸念していたことが賃貸業者さんによって言語化されたことで、「やっぱり女の勘って大事だね」と夫もやっと納得。

それが昨年の秋のこと。

今その物件がどうなっているのか賃貸サイトで検索してみたら、

やはり、というべきか。

書き入れ時の3月というのに、6部屋のうち1室を除く他のすべての部屋が空室だった・・・(キェーッ)

ご近所トラブルの香りしかしない、古アパートやクレーマー予備軍に囲まれた物件

不動産投資家の卵である我々でも容易に気づくほどに、ワンルームの供給過剰が目につくエリアのアパート用地を紹介されたことがあった。

それでも見学に行ったのは、施工主の建築会社の評判が良く、施工事例の画像からこれまで見てきた建売アパートとは一線を画したセンスが感じられたから。

ロフトなしでも天井が高い広めの間取り。シンプル&ナチュラルに徹した部屋の内装は女性ウケが良さそうだ。

竣工前だが上物は気に入った。だが今度も問題なのはやはり土地。

賃貸ワンルームの供給過剰駅ではあるが、アパートの建築予定地はワンルームアパートが密集するエリアとは駅を挟んで反対側に位置する。

こちらのエリアは戸建すらもまばら。

うるさい場所が嫌いで、広い部屋に住みたい女の子が住んでくれるかもしれない。

そこに勝機を見出したのだが、そんな我々の淡い期待はもろくも打ち砕かれた。

最寄駅の周囲にこそコンビニや飲食店が数軒並んでいたが、駅前を離れると道の左側にパラパラと戸建てが並んでいるのみ。右側には木が密に茂った面白みのない風景が続く。

昼間はいいかもしれないが、夜にここを1人で歩くのは御免こうむりたい。

全国の住みたい街ランキングで常に上位にランキングする都市にあっても、電車で数駅離れるだけでこのような寂しい住宅地はごまんとあるのだ。

アパートにたどり着くまでに10段以上の階段

さらに悪いことに、アパートの建築予定地にたどり着くと、この土地は資料から想像していた全面道路に近い場所ではなく、10段以上の急な階段を登ったところにある奥まった土地であることがわかった。

物件までの間に階段があると、自転車で学校や駅まで通う学生と社会人のニーズを取りこぼしてしまう。

近くにバス停があるので、そこは百歩譲ったとして、

気になったのはその土地を取り囲む既存の戸建てや古アパートの存在。

トタンでできた外壁の古びたアパートが、竣工予定のアパートの土地ギリギリに建っていた。

1階の部屋の開口が、もろにそのアパートと “コンニチワ” な位置になる。

古アパートには男性のひとり暮らしだろうか?外に作業服が干され、空のプラスチックコンテナや大工道具やゴミ袋などが無造作に放置されていた。

お向かいのアパートの荷物が気になる

いくらレースカーテンをしても、この風景と向かい合わせというのは、心理的に如何なものか?

階段脇にもぼろアパートがあり、このアパートの家賃は後から調べるとなんと2万円代だった。つまりはそういう土地柄である。

新しく建つアパートのターゲットを若い女性に据えるには、いささか難があるように感じた。

仲介の営業さんと我々夫婦が話し合っている間も、反対側の戸建てに住むおじいさんがガラガラと大きな音を立てては窓を何度も開け締めしたり、おもむろに布団をバフバフ叩き出したりして、尋常ではない空気を感じた。

道から奥まった土地というのはストリートビューでは確認することができない。何千万もする物件を、一度も見ずに買い付けを入れる猛者もいるが、

よほど土地に価値のある場所でない限り、現物を見ないで買い付けするのは(特に投資初心者は)絶対にやめたほうがいい。

箱は理想的だったけれど、やはり不動産投資においては立地が重要である。

入居者さんが安心して住める場所を提供するという視点は忘れずにいたい、そう心に誓った物件だった。

不動産投資の初期にダメ物件を数多く見て “買う・買わない” の判断力を養う

他にも「コレはないなー」という物件はたくさん見てきたのだが、あまりにも長くなるのでここでやめておく。

不動産投資を始めると決めたら、一瞬でも早く物件を手に入れたいと思うのが人間の性(さが)。

だがそこはグッと我慢して、まずは実際に売られている物件を数多く見学してみることだ。

そのほとんどは検討に値しないものばかりだろうが、

ダメ物件を見続けるうちに、「これならいけるのでは」という “買っても良い物件” の判断基準が自分の中で明確になってくる。

その時点で初めの一棟に買い付けを入れればいいのだ。

最初のうちは『一体いつになったら買えるんだ?』と弱気になることもあるだろう。

だが運命の物件は必ずやってくる。

それまでは多少難ありと感じても、とりあえずは現地に出かけてみて物件を確認し、自分の感覚が正しいかどうか、地場の賃貸業者さんへヒアリングして擦り合わる。

投資の初期段階では、この工程を千本ノックのように愚直に繰り返すのみ。

“買いの判断” ができるようになれば、あとは話が早い。

我が家も1棟目の購入までは3年近くかかったが、2棟目はその半年後に購入を決めた。

ローマは一日にして成らず。

はやる気持ちを抑えつつ、冷静な目で、人生の伴走者となる最愛の投資物件を見つけて欲しい。

不動産投資初心者が現地調査の前にやるべきこと

ココで差がつく! 不動産投資初心者が現地調査の前にやるべきこと

2019年6月16日